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拆迁的计算补偿
2013-3-28 9:18:50  文章来自:本溪房产网 www.bx23.cn  阅读次数:10530

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城镇化的过程是一个不断再建设的过程。过去的二十年,中国的城市随处可以看到大批正在拆迁或是待拆迁的房屋。中国家庭金融调查(CHFS)的数据中,有11%左右的中国家庭曾经历过拆迁。

  其中,目前常住在城市的家庭中有18.7%的家庭经历了拆迁,常住农村的家庭有6%的家庭经历了拆迁。从拆迁面积上看,平均每户拆迁面积约为117平方米。其中,常住地为城镇地区的家庭平均每户拆迁面积约104平方米;而常住地为农村地区的家庭平均每户拆迁面积150平方米。若按现在城市地区每平方米均价5000元、农村地区每平方米均价1000元进行核算,可估计平均每户城镇拆迁家庭的被拆迁房屋的现价为52万;农村地区则为15万。

  拆迁补偿方式一共有三种:货币补偿、房屋补偿和货币及房屋两者都补。只采取货币补偿或只采取房屋补偿是最主要的两种补偿方式,分别占比36.5%、33.0%;二者都补的补偿方式只占12.4%;还有16.6%的家庭未获得任何拆迁补偿。

  数据中发现,东部地区的补偿额度大于中西部。从货币补偿来看,全国平均货币补偿水平为每户25万元;其中,东部平均为30.7万元,远远高于中部的4.1万元和西部的7.5万元。从房屋补偿看,东部平均补偿面积为104平方米,中部平均为95.9平方米,都远远高于西部的50.8平方米。进一步计算平均单位拆迁面积补偿金额,东部地区为平均4510元/平方米,高于中部地区的2035元/平方米;西部地区则远低于东部和中部地区,为1393元/平方米。而从补偿的地区总价值来看,东部地区为52.4万元,要远远高于中西部地区。

  值得注意的是,考虑到房价的地区间差异,补偿的绝对水平并不能被用来直接衡量不同地区的实际补偿程度。事实上,东部地区的实际补偿程度并不如中西部地区。我们计算了单位拆迁面积补偿价值与当地社区房价的比值(补偿/房价比),这个比值表示补偿的程度,可以反映拆迁户在多大程度上可以运用拆迁补偿在现在房价下重置房屋。从全样本来看,补偿/房价比为0.82,表示单位面积补偿的价值只是房价的82%;也就是说,房屋拆迁面积为100平方米的家庭利用拿到手的拆迁补偿在现在的房价下只能购买82平方米的相同住房。对比可以发现,虽然东部地区的补偿金额、补偿面积以及补偿总值均大于中西部,但补偿/房价比却低于中西部。具体而言,东部地区的补偿/房价比均值为0.80,小于中部地区的0.89及西部地区的0.87。这说明东部地区的补偿虽然数额很大,但补偿程度实际上是低于中西部地区的。当然,这可能是由东部地区的房价增速高于中西部地区,使得东部地区货币补偿部分的补偿/房价比大幅缩水导致。

  长期以来,我国拆迁家庭对拆迁补偿不满意程度很高,在现实中反映为由拆迁引发的社会矛盾突出。CHFS的数据显示,只有30%的拆迁家庭表示满意,而表示非常不满意的高达20.5%,表示不满意或非常不满意的家庭更是达到了46.5%。

  从地区差异上看,中西部地区满意程度更高。具体而言,满意程度最高的地区为西部地区,表示非常满意和满意的家庭达为36.5%;其次是中部地区,这一比率约为31.7%;而东部地区最低,仅为28.8%。

  从拆迁补偿满意程度变化的时间分布来看,表示不满意的家庭占比长期高于表示满意的家庭占比。从时间趋势上看,满意程度最高的时期是在“七五”时期;从“八五”时期到“十五”时期满意度则呈现出持续下降趋势。这段时间正是我国拆迁规模快速增加的阶段,老百姓对拆迁补偿的不满意程度持续上升,由拆迁造成的社会矛盾也十分突出。在“十一五”时期,对拆迁补偿的满意程度明显上升,不满意程度明显下降,但满意度仍处于较低水平,拆迁补偿仍需提高。

  那么,如何提高拆迁补偿的满意程度?从数据中可以看出,补偿/房价比越高,满意度越高补。这是因为拆迁户在考虑对补偿的满意程度时,主要考虑的是拆迁补偿的保值增值问题。数据中反映,房屋补偿的满意度为34.2%,远高于采取二者都补的满意度16%;不满意度最低的补偿方式也是房屋补偿,为39%,远低于二者都补的不满意度57%。

  而从满意程度来看,最不好的补偿方式是二者都补,这种补偿方式的满意度最低。实际上,二者都补的补偿/房价比为1.05,远高于货币补偿(0.74)和房屋补偿(0.82);理应是最合理的补偿方式。但是考虑到其补偿的金额远低于只补偿货币,而补偿面积又较小,可能由于这方面的原因导致拆迁户感觉补偿金额太少,从而补偿满意程度很低。

  综上所述,考虑补偿方式时应尽量考虑采取房屋补偿方式,避免既补房屋又补货币的补偿方式。因此在考虑补偿方案时,必须考虑到房价的变化问题,从这一角度来说,选择房屋补偿是较好的补偿方式。

  平均而言,我国居民在拆迁中是获得了一定收益的。从家庭资产状况来看,经历拆迁的家庭要好于未经历拆迁的家庭。拆迁户在资产、净资产、金融资产以及非金融资产的规模的中位数都大于未经拆迁的家庭。城市地区尤为显著,经历过拆迁的家庭总资产中位数为54.7万元,是未经历拆迁家庭的1.8倍;经历过拆迁的家庭净资产中位数为48.3万元,是未经历拆迁家庭的1.9倍。此外,拆迁家庭的平均拥有住房套数以及住房价值均高于未拆迁家庭。总体来看,拆迁家庭平均拥有房产1.26套,房产均值为30万;而未拆迁家庭平均拥有房产为1.18套,拥有房产均值更是仅为11万,不到拆迁家庭的一半。

  为了直观反映拆迁对于家庭的影响,我们直接比较了拆迁家庭和未拆迁家庭的主观幸福比例。比较发现,城市地区拆迁家庭的不幸福比例高于未拆迁家庭;而农村地区拆迁家庭的不幸福比例要低于未拆迁家庭。具体来看,城市地区未拆迁家庭的不幸福比例为5.7%,拆迁家庭的不幸福比例只有3.9%,比未拆迁家庭高1.8个百分点;而农村地区的未拆迁家庭的不幸福比例为7.4%,拆迁家庭则为9.7%,低出未拆迁家庭2.3个百分点。

  回顾三十年拆迁史,高速增长的拆迁规模从侧面反映了城镇化的快速扩张;并且随着城镇化的推进,拆迁的重心逐渐向中西部转移。总体而言,经历过拆迁的家庭资产收入状况得到了相当的改善,不能不说,拆迁对于大多家庭而言是有益的。当然,我们不能忽视拆迁过程中存在的问题:一方面,补偿程度地区间差异显著;另一方面,拆迁家庭不满意程度很高。如何制定适当的补偿方案,通过房屋补偿的方式缓解拆迁过程中的社会矛盾,是未来城镇化进程中必须考虑的问题。本溪房产网  http://www.bx23.cn/



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